房地产神曲- 第11部分

　　　
　　　　拿破仑尚且和战士们一起喝汤，矛头只对外不对内。而开发商不一样，他不但这么对消费者，甚至也对跟着自己干的“房地产食肉群体”，那些帮助开发商吹风的媒体，谁没有开发商的有钱不付的死账烂账？那些加班加到吐血的广告公司，拿到的广告招标协议，绝大多数是为了骗取推广思路；那些在最危难时刻来救急的销售代理，在项目尚有起色的时候，就被炒了鱿鱼；还有那些拿不到过年钱的民工，以及那些吐血做方案的建筑规划师。这些群体，和普通购房者一样，明里被欺，暗里被坑，更悲惨之处在于，限于身份和生存圈子，他们很少诉诸法律。　　　　
　　　　再来说说最近很热门的于凌罡，作为中国民间集资建房的第一人，火了一阵就被打压下去了。最近又开始火了，但不算是真火，只是关于他的帖子很多罢了，而且大部分帖子是来自开发商群体，话语中无不充满对他行为的嘲笑和讥讽。其实创建自己的家园，于凌罡们何错之有？况且他们说得很清楚，之所以集资建房，是因为买不起商品房。但正是这一点才点了火，因为它无形中触犯了霸权开发商的利益，开发商们想得很清楚，要是于凌罡们成功了，中国将出现千千万万个于凌罡，如果那样，房地产将不是房地产了，这是公开对开发商利益的挑战，危害何其大也。所以，于凌罡们一定不能成功。欺哄和嘲讽只是开始，或许“中国集资建房第一人”将来还会遇到更多意想不到的麻烦。　　　　
　　　　通常，只有两种人可以与“无良”沾边。一是霸王，权力在握，顺我者未必昌，但逆我者一定亡，所以霸王们完全可以不讲良心道义，权力才是一切。另一种无良的人，就是骗子，他们为什么敢于无良，因为他们做的都是一锤子买卖，无后顾之忧。为了这一次将钱捞够，“不该说的敢说，该说的就是不说”。　　　　
　　　　很明显，开发商不是霸王，也不算真正意义上的骗子，但他们至少是一锤子的买卖人，将智者的可持续道路抛在脑后，只管今天，不管明天。所以夸张一点说声“无良”，也不算过分。


第二部分首例商品房买卖双倍赔偿官司尘埃落定

　　　　编者按：明天就是“3·15”了。在今年的“3·15”里，房地产的咨询和投诉又居于榜首，再次成为消费者投诉的焦点。为此，本报“3·15”特别报道将目光聚焦在房产维权——开发商将抵押房卖给购房户，双方为此闹上法庭。法院认为，开发商没有书面告知购房者买卖的是抵押房，属欺诈行为，由此判决开发商付出双倍赔偿。据悉，此案是我市首例商品房买卖双倍赔偿官司。　　　　　
　　　　花钱买到抵押房　　　　
　　　　市民何彦兴看好江北区金泰成灯饰广场的门面。2003年10月16日，他通过中介公司，与江北区某开发商签订了房屋买卖合同。合同约定，开发商将给他提供一个128平方米的门面，而他将付出1。88万元/米2的房价，而且双方约定，何先生首付40％房款，剩余部分通过银行按揭付款。　　　　
　　　　合同签订当天，何先生通过转账支付了48。32万元房款，可开发商一直没有给他办理按揭贷款手续，也没有将购房合同交房管部门登记备案。无奈之下，何在去年4月2日函告开发商，书面要求办理产权登记手续并支付违约金；两月后，何起诉到江北区法院。　　　　　
　　　　何后来才得知，他所买的这套门面已经抵押给银行。为此，他除了请求法院撤销房屋买卖合同外，还提出了双倍赔偿已付房款的请求。　　　　　
　　　　不能证明已告知　　　　　
　　　　昨日，记者采访开发商的代理律师时，这位赵姓律师称，他们委托了一家公司在代理销售房屋。在售房时，代理公司已将抵押实情口头告知购房户；而且在售房现场，也张贴了房屋所有权证，上面记载了房屋被抵押的事实。只是没有通过书面形式将房屋抵押情况告知购房户，仅仅是程序上的失误，开发商并没有欺诈的故意，不构成欺诈。　　　　　
　　　　他还说，按照房屋买卖的一般惯例，购房户应当对房屋信息进行了解核实，如：谁的房屋、谁在销售、房屋的各种状况，而购房户在已经知道被抵押的情况之下仍购买了该房屋，就应自担风险。　　　　　
　　　　而江北区法院审理后认为，双方在合同中明确约定，若出售商品房设有他项权利（比如抵押权），开发商应以书面形式公示和明确告之。由于开发商没有证据证明他们已以书面形式和明确告知过购房户，何也矢口否认开发商曾口头告之，为此法院认定，开发商隐瞒所售房屋已经抵押的事实。　　　　　
　　　　根据有关规定，法院判决撤销该房屋买卖合同外，还判开发商双倍赔偿何已经交纳的购房款——开发商除了返还48万余元购房款外，还要支付同等金额的赔偿金。　　　　　
　　　　原告被告已言和　　　　　
　　　　由于输了官司，开发商觉得很冤。他们在去年8月接到判决后上诉到市一中院。市一中院也认为开发商有违约行为，并维持原判。　　　　　
　　　　昨日，何告诉记者，他和开发商原本是朋友，他是赌气才打的官司。二审后，他们已握手言和。而开发商在履行了相关义务后，房屋已解除抵押。现在，开发商已经把门面交给了他，并办理了相关手续。赵律师也证实双方已经和解。　　　　　
　　　　法官：隐瞒就是故意　　　　　
　　　　此案虽然划上了圆满句号，但由此引出的问题却是老百姓普遍关注的。　　　　　
　　　　江北区法院民三庭庭长张必元称，何先生购房时，房屋已被抵押，而开发商自己知道却未告知购房者，就是故意。根据司法解释，购房人无法取得房屋所有权而引起纠纷，购房人可请求开发商归还已付房款、利息及其他损失，同时要求开发商支付赔偿不超过1倍房款的损失——人们通常说的双倍赔偿。


第二部分三种行为属房产欺诈　

　　　　房屋维权一直是市民关注度非常高的话题，消委、法院、媒体也不断接到有关投诉、诉讼。究竟那些情况属于房产欺诈？面对欺诈，购房户该怎么办？　　　　　
　　　　江北区法院张必元庭长称，最典型的欺诈行为包括隐瞒房屋抵押事实、隐瞒房屋出售事实（就是常说的一房二卖）、隐瞒未取得商品房预售资格。这三种欺诈行为具体表现在五个方面：一、商品房买卖合同签定后，出卖人（包括开发商和个人）未告知购房人又将该房屋抵押给第三人；二、合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三、签订合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四、签订合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五、签定合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。按照有关规定，这些欺诈行为要受到重罚。　　　　　
　　　　双倍赔偿，就是对开发商恶意欺诈行为的惩罚性赔偿。　　　　　
　　　　在房屋投诉中，被购房户集体炮轰的还有房屋面积“缩水”，这是否属欺诈行为？　　　　　
　　　　张庭长称，面积“涨水”、“缩水”属于质量瑕疵，而非欺诈行为。法律对误差值有明确规定，正负误差不超过3％（含），超过误差值，开发商就是白送；而低于误差值，开发商应双倍返还交纳“缩水”面积房款。比如：购房户买100平方米房屋，实际面积有103平方米，购房户应当按103平方米交费，但超过103平方米部分，开发商就为购房户买单。若实际面积只有97平方米，开发商就要退还3平方米的钱，但若低于97平方米，开发商要对少于97平方米的“缩水”部分双倍赔偿。　　　　　
　　　　消法第49条过于笼统　　　　　
　　　　“在商场买到假货，可否要求双倍赔偿？”昨天，在市高院民一庭和江北区法院数十名法官的咨询台前，很多消费者提出，即使知道商家在欺诈，要获得双倍赔偿也很难。　　　　　
　　　　消法第49条明确规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍——也就是说，如果商家有欺诈行为，对消费者造成损害，消费者可索取双倍赔偿。　　　　　
　　　　“由于消法第49条的规定过于笼统，在审判实践中，要认定欺诈行为很难。”市高院民一庭相关负责人称，在具体案件中，要找到有力证据证明商家欺诈有一定难度。因为在一般情况下，是由消费者来举证，而消费者在消费过程中处于弱势；即使消费者在商场买到假货，商家也会辩解说，他们是被骗才进的假货，也是受害者。在证据不充分的情况下，法官很难认定商家欺诈，消费者的双倍赔偿也就很难实现。　　　　　
　　　　该负责人称，不过这也不是说商家就可以堂而皇之地欺诈。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就明确规定，在五种情况下，消费者可以获得双倍赔偿。　　　　　
　　　　据此，如果制定出相关的行业标准，只要经营者违反，消费者就可以获得双倍赔偿；也可以通过颁布司法解释的形式，对商家的欺诈行为进一步明确。“这样就可让商家的各色欺诈无处遁形。”市高院民一庭负责人提醒商家不要心存侥幸，否则将面临双倍索赔。　　　　　
　　　　资料来源：《重庆晚报》，记者吴子敬、易守华，2005年3月14日　　　　
　　　　


第三部分成为上帝：天堂里面有什么？（1）

　　　　几乎是一夜之间，原本叫着“勤劳的大众”，突然就变成上帝了。　　　　
　　　　“上帝”这个词本来是宗教用语，代表掌管一切的神，人们膜拜和尊敬他，他也会宽恕人们的过失和罪孽。不过伴随着商品经济的发展，这个称呼被体面地移植到了消费者头上。热情地给我们戴上这个伟大帽子的，就是那些对着我们钱包流口水的生意人。　　　　
　　　　请为我们的上帝身份而欢呼吧，刚刚经历一盒火柴都需要计划配额的商品短缺时代，被商品骑在脖子上的劳苦大众，以上帝的身份骑在了商品的脖子上，我们有理由去高兴得忘乎所以。商品房的出现，使得大家猛然惊醒——原来我们不光是生活日常用品的上帝，还成为了房子的上帝。趁着劳动人民的狂欢，住房也悄悄地从社会福利摇身变成了商品——一个必需品，而且是中国人民传统意识里筹码最重的生活必需品。　　　　
　　　　当我们还在为上帝的身份而狂欢不醒时，商品也趁机发生着变化。　　　　
　　　　遥想当年，虽然还不具有上帝的名分，但生活过得有滋有味，收入不高但还可以时不时潇洒一下，撮上一顿，酒足饭饱之余还可以消遣一把。没有压力的生活，微薄的工资满足基本生活是绰绰有余了，虽然没人把我们叫做上帝，但生活是真实的，天堂般悠闲自在。　　　　
　　　　所以在十多年前，人们还在为下海还是留在机关而徘徊时，大家并没意识到很多引以自傲的资源福利，都在不知不觉中逐渐变成了商品。而我们的身份，也从主人变成了上帝，大多数人嘲笑一时冲动的弄潮者，也在替他们失去了包括住房、福利、过年过节的一大堆的农产品、洗衣粉而惋惜。　　　　
　　　　自1998年最后的福利分房制度结束后，我们做为主人翁的最后一项福利——住房，开始全面进入了市场经济时代。术语“房地产”全面接管了“分房”所代表的生活，而我们，就这样变成了上帝。　　　　
　　　　市场，本来就意味着自由交易、平等和自愿。强买强卖、欺行霸市，或者价格垄断，都和市场的本来意思相违背。作为主人翁，我们从来不相信诸如“不平等、欺压弱势、弄虚作假、霸王条款”等丑恶现象敢在人民专政的光天化日下肆无忌惮地跳舞；另外，作为主人翁，我们还从小就接受了成家立业的古训，成家重大的标准之一就是是否拥有住房。所以我们得想方设法去买房，以我们主人翁的名气和豪气，买房似乎不应该成为问题。但是我们显然忽略掉了一些显而易见的现象，譬如这个时候的“工资”已经改名为“薪水”了，而且还翻了不少跟头，不过薪水无论怎样翻跟头，在房子这个巨大的消费品面前都会显得微不足道，一套一般的房子可能需要你未来20年的全部薪水。　　　　
　　　　大概在1992年前后，北海以及美丽的海南岛，出现了一批极富激情的开发商，在那里留下了具有“××到此一游”意味的建筑物，“房地产开发”这个新词汇虽然强烈地烙在了大众的大脑皮层，但人们还没有清醒地认识到这个叫“开发商”的新物种有什么样的真正面目和身份。　　　　
　　　　他不属于工人阶级，也不是农民兄弟，看上去也不是主人翁，但是，他很有礼貌地称呼我们为“上帝”。如前所述，这是一个具有催眠性质的词语，对于拜惯了如来佛和观音娘娘的中国民众来说，上帝的天堂生活无疑是颇有吸引力的。这个叫开发商的新物种，极具想象力地给我们描述了天堂的样子：时尚、梦幻、花园般的居所、标签和领地。并且很温柔地告诉我们，他就是带领我们进入天堂生活的使者——一个懂得天堂的构建标准，从规划到物管全程解决的人。而想要进入天堂，唯一需要我们做的，就是签了合同，付了款子，就等着领天堂的钥匙了。　　　　
　　　　在我们稀里糊涂成为上帝之后，也就这样稀里糊涂地上了天堂。在此之前，没有人去过所谓的天堂，但我敢打赌，这个开发商营造的天堂很多时候也是稀里糊涂的。我们不妨来看看天堂里面究竟有些什么。　　　　
　　　　○　　生态型天堂　　　　
　　　　什么是生态住宅？建设部的解释是指运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则来进行设计、组织住宅建筑室内外空间中的各种物质因素、无污染、生态平稳的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅所处的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。生态住宅的特征概括为四个方面，即舒适、健康、高效和美观。追求舒适和健康是生态